Démembrement
Donation de la nue-propriété, coût total et stratégie
Calculez la répartition usufruit / nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier (barème art. 669 CGI), les droits de mutation et les frais de notaire d'une donation démembrée. Idéal pour transmettre tout en gardant la jouissance ou les revenus.
Calcul indicatif sur barème art. 669, 777, 779 CGI 2026 et tarif notarial décret 78-262. Hypothèse : donation à un seul enfant en ligne directe. Les frais notariaux exacts varient selon la nature du bien et le département (taxes locales). Passage chez le notaire obligatoire pour la signature de l'acte.
Réglez vos hypothèses
Biens à donner en nue-propriété (1)
Coût total de la donation démembrée
Détail par bien, répartition usufruit / nue-propriété
| Bien | Valeur PP | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|---|
| Résidence secondaire | 300 000 € | 150 000 € | 150 000 € |
| Total | 300 000 € | 150 000 € | 150 000 € |
Décomposition des frais
- Droits de donation8 194 €
- Émoluments notariaux3 558 €
- Taxe de publicité foncière (0,60 %)900 €
- Frais d'assiette et recouvrement21 €
- Contribution Sécurité Immobilière (CSI)150 €
- Total à payer12 823 €
Comprendre le démembrement
Le démembrement est un levier puissant : à 60 ans, la nue-propriété ne vaut que 60% de la valeur, vous transmettez donc 100% en n'étant taxé que sur 60%. Au décès, l'usufruit s'éteint et l'enfant récupère 100% sans nouvelle taxation. Magique fiscalement.
Approfondir
Le bon âge pour donner est 50-65 ans : la NP vaut 50-60%, l'abattement 100 k€ s'applique, et vous gardez encore 20+ ans de jouissance ou de revenus locatifs.
Attention aux frais cachés : la taxe de publicité foncière (0,60 % sur la nue-propriété) + CSI + frais notariaux peuvent représenter 3-5% de la valeur transmise. Sur des biens importants, ça pèse. À cumuler avec une donation simple par 15 ans pour maximiser l'effet.
Sources
- Droits de donation : don d’une somme d’argent : Les abattements par lien de parenté et le délai de renouvellement de 15 ans.
- Droits de succession : évaluation et calcul des droits : Le barème par tranches et les abattements selon le lien de parenté.
Questions fréquentes
Comment se répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété ?
Selon l’âge de l’usufruitier (barème de l’art. 669 CGI). Par exemple entre 61 et 70 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la pleine propriété.
Pourquoi démembrer pour transmettre ?
Donner la nue-propriété transmet à moindre coût fiscal (les droits ne portent que sur la nue-propriété) tout en conservant l’usufruit, donc les revenus et l’usage du bien, sa vie durant.