Pinel : est-ce que vous vous y retrouvez ?
Réduction réellement encaissée, prix de revente d'équilibre, comparaison à 6, 9 et 12 ans.
Le dispositif est fermé depuis le 31 décembre 2024 : plus personne ne peut s'y engager. Reste la seule question qui vaut encore pour les foyers qui en détiennent un. Entre ce que le logement a coûté, ce que la réduction d'impôt a vraiment rapporté et ce que la revente rapportera, l'opération est-elle gagnante ?
Simulation pédagogique, qui ne vaut pas conseil personnalisé. Elle repose sur les taux de l'article 199 novovicies du code général des impôts et sur les plafonds du BOFiP. Pour atteindre 12 ans, elle retient le chemin de prorogation le plus courant, un engagement initial de 9 ans prolongé de 3 ans ; le chemin 6 + 3 + 3 aboutit au même total, avec un versement légèrement plus précoce à partir des investissements de 2023. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires, ainsi que le respect des conditions de location, ne sont pas vérifiés ici. Le prix de revente reste une hypothèse que vous choisissez.
Réglez vos hypothèses
Charges annuelles1 880 € par an hors gestion, vacance 4 %, gestion 7 %ModifierRéduire
Financement20 000 € d'apport, 20 ans à 1,70 %ModifierRéduire
Votre foyer fiscalCouple, 2 parts, 75 000 € de revenu imposableModifierRéduire
La reventeDécote 10 %, marché +1,0 % par an, frais de vente 5 %ModifierRéduire
Les trois durées d'engagement
Cliquez sur une durée pour en voir le détail. Le prix de revente d'équilibre est celui à partir duquel l'opération cesse d'être perdante, réduction d'impôt comprise.
Vous avez payé 240 000 €. Le prix de revente retenu applique la décote et l'évolution du marché que vous avez saisies ; le prix d'équilibre est celui qu'il faudrait atteindre pour ne rien perdre, réduction d'impôt encaissée. C'est l'écart entre ces deux lignes qui fait le résultat de l'opération.
L'engagement de 9 ans en détail
Ce que le logement vous coûte, face à ce que l'impôt vous rend
La barre du bas est votre effort d'épargne, loyers et charges compris. Celle du haut est la réduction d'impôt. La défiscalisation couvre entièrement l'effort 0 année sur 9.
Le compte, tout compris, sur 9 ans
Sur cette hypothèse de revente, l'opération est gagnante de 31 757 €. Vous aurez immobilisé 101 532 € au total, apport et efforts d'épargne confondus, soit 755 € par mois en moyenne. Rapporté à la durée, cela représente 7,53 % par an.
Le détail annuel
| Année | Impôt avant réduction | Réduction imputée | Réduction perdue | Cash-flow | Cumul |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9 117 € | 4 919 € | 0 € | −4 051 € | −4 051 € |
| 2 | 9 199 € | 4 919 € | 0 € | −4 073 € | −8 124 € |
| 3 | 9 283 € | 4 919 € | 0 € | −4 095 € | −12 219 € |
| 4 | 9 368 € | 4 919 € | 0 € | −4 117 € | −16 336 € |
| 5 | 9 454 € | 4 919 € | 0 € | −4 139 € | −20 475 € |
| 6 | 9 542 € | 4 919 € | 0 € | −4 162 € | −24 637 € |
| 7 | 9 632 € | 4 919 € | 0 € | −4 185 € | −28 823 € |
| 8 | 9 723 € | 4 919 € | 0 € | −4 209 € | −33 032 € |
| 9 | 9 816 € | 4 919 € | 0 € | −4 233 € | −37 264 € |
Sur quelle base votre réduction est calculée
L'ordre compte : le plafond du mètre carré s'applique avant celui de 300 000 €. Sur un logement à la fois cher au mètre carré et de grande surface, les deux se cumulent, et une part du prix payé n'ouvre droit à aucune réduction.
Et si vous vendiez avant le terme ?
Rompre l'engagement ne suspend pas l'avantage : il le fait rembourser. Toute la réduction déjà perçue est reprise, au titre de l'année de la rupture. Trois exceptions seulement : le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune, l'invalidité de 2e ou 3e catégorie, et le licenciement.
L'engagement est rompu : l'administration reprend la totalité de l'avantage déjà accordé.
Premier piège
Une réduction perdue ne revient jamais
La réduction Pinel s'impute sur l'impôt sur le revenu, par fractions annuelles égales. Si la fraction de l'année dépasse l'impôt que vous devez, le surplus est définitivement perdu : il n'est ni reportable sur les années suivantes, ni remboursable.
Approfondir
C'est la mauvaise surprise classique des foyers dont la situation a changé en cours de route : un départ à la retraite, un passage à temps partiel, un divorce, la naissance d'un enfant qui ajoute une demi-part. L'avantage annoncé à la signature supposait un impôt qui n'est plus là.
Le second plafond joue dans le même sens. Le Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales, à 10 000 € par an et par foyer (18 000 € pour l'outre-mer). Si vous employez quelqu'un à domicile ou faites garder vos enfants, ces avantages consomment le même plafond, et le Pinel passe après.
Second piège
Vous avez acheté au prix du neuf, vous revendrez dans l'ancien
C'est là que se joue la rentabilité réelle, et c'est ce que le discours commercial passait sous silence. Le prix d'un logement neuf comprend le coût de construction, la marge du promoteur, et une part de l'avantage fiscal lui-même. À la revente, votre bien n'est plus neuf : il affronte des logements comparables qui n'ont jamais porté cette prime.
Approfondir
Le rapport de l'Inspection générale des finances et du Conseil général de l'environnement et du développement durable, remis le 15 novembre 2019, chiffrait l'écart de prix entre neuf et ancien jusqu'à 30 %. Il concluait qu'à prix de marché stables, un investissement Pinel moyen revendu au bout de 9 ansdégageait une moins-value de l'ordre de 16 000 €. Un investisseur sur deux y perdait. Il estimait que les prix devaient progresser d'environ 11 % sur 9 ans, soit 1,2 % par an, pour seulement effacer l'écart de départ.
D'où le chiffre que ce simulateur met en avant : le prix de revente d'équilibre. Pas une estimation de ce que vaudra votre bien, personne ne peut la faire honnêtement, mais le prix en dessous duquel l'opération vous aura coûté de l'argent, réduction d'impôt comprise. Comparez-le au prix que vous avez payé, puis à ce que valent réellement les biens de votre immeuble aujourd'hui.
La décision qui reste
Faut-il aller au bout, ou vendre maintenant ?
Les trois durées ne se comparent pas seulement sur le total de la réduction. Trois effets jouent en sens contraire.
Approfondir
Pour prolonger : chaque prorogation ajoute de la réduction, les abattements pour durée de détention sur la plus-value se construisent, et le crédit continue de s'amortir. Rompre l'engagement avant son terme entraîne en outre la reprise de toute la réduction déjà perçue.
Pour sortir : les prorogations rapportent proportionnellement bien moins que l'engagement initial. Sur un investissement de 2021, les neuf premières années rapportent 2 % de la base par an, les trois suivantes seulement 1 %. Pendant ce temps, le logement continue de vieillir face à un marché du neuf qui se renouvelle, et votre argent reste immobilisé.
Le plafond de loyer pèse dans le même sens : votre loyer ne peut pas rattraper le marché, ce qui pénalise le rendement d'autant plus longtemps que vous prolongez.
Comment lire ce résultat
Les cinq étapes de votre opération, dans l'ordre où elle se vit, avec vos chiffres pour un engagement de 9 ans.
- Votre logement a coûté 245 934 €, frais comprisAu prix payé au promoteur s'ajoutent 5 934 € de frais de notaire. C'est ce total, appelé prix de revient, qui sert de point de départ, et non le prix de l'annonce.
- La totalité de ce prix ouvre droit à la réductionVotre logement reste sous les deux plafonds légaux, 5 500 € par mètre carré et 300 000 € au total. La réduction porte donc sur l'intégralité du prix de revient.
- L'État vous rend 44 268 € au fil des annéesSoit 18,0 % de la base, étalés sur 9 ans, environ 4 919 € par an retirés de votre impôt.
- Pendant ce temps, le logement vous coûte 81 532 €Les loyers sont plafonnés et ne couvrent pas la mensualité, les charges et l'impôt foncier. La différence sort de votre poche chaque mois. C'est ce que le graphique ci-dessus met face à la réduction d'impôt.
- Tout se joue au moment de vendreVous avez payé 240 000 €. Il faudrait revendre à 202 807 € pour rentrer dans vos frais, réduction comprise. L'hypothèse retenue ici est 236 236 €, d'où un résultat de +31 757 €. C'est l'hypothèse de revente, et elle seule, qui décide si l'opération est gagnante.
Comment la réduction se calcule
Le prix de revient comprend le prix payé et les frais d'acquisition. Les deux plafonds s'appliquent dans cet ordre précis : celui du mètre carré d'abord, celui de 300 000 € ensuite. L'inverse donnerait une base plus élevée et une réduction surévaluée. La fraction annuelle est ensuite bornée deux fois, par l'impôt réellement dû et par ce qui reste de votre plafond de niches fiscales, et ce qui dépasse est perdu.
Sources
- Plafonnement global des avantages fiscaux : La limite de 10 000 € par an et par foyer, portée à 18 000 € outre-mer.
Questions fréquentes
Peut-on encore investir en Pinel ?
Non. Le dispositif s'est éteint le 31 décembre 2024 et n'a pas été prorogé : aucun engagement nouveau n'est possible. Seuls les logements acquis au plus tard à cette date continuent d'ouvrir droit à la réduction, jusqu'au terme de leur engagement. Ce simulateur ne sert donc pas à décider d'un investissement, mais à répondre à la question de sortie : entre le prix payé, la réduction réellement encaissée et le prix de revente, l'opération est-elle gagnante ?
Quels sont les taux de la réduction Pinel selon la durée d’engagement ?
En métropole, pour les logements acquis jusqu'au 31 décembre 2022 : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans du prix de revient. Les taux ont ensuite baissé : 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023, puis 9 %, 12 % et 14 % en 2024. Les logements situés en quartier prioritaire de la politique de la ville ou respectant un niveau de qualité supérieur, dits Pinel +, ont conservé les taux pleins sur toute la période. En outre-mer, les taux sont nettement supérieurs : 23 %, 29 % et 32 % jusqu'en 2022 (art. 199 novovicies du CGI).
Sur quelle base la réduction Pinel est-elle calculée ?
Sur le prix de revient du logement, c'est-à-dire le prix payé augmenté des frais et commissions d'acquisition, mais dans la limite de deux plafonds appliqués dans cet ordre précis : d'abord 5 500 € par mètre carré de surface habitable, ensuite 300 000 € par contribuable et par année d'imposition, pour deux logements au plus. L'ordre n'est pas un détail : sur un petit logement cher au mètre carré, c'est le premier plafond qui mord, et l'appliquer après celui de 300 000 € surévaluerait la réduction.
Que se passe-t-il si mon impôt est inférieur à la réduction Pinel ?
La fraction qui dépasse l'impôt dû est définitivement perdue. La réduction Pinel n'est ni reportable sur les années suivantes, ni restituable : contrairement à un crédit d'impôt, elle ne donne lieu à aucun remboursement. C'est la mauvaise surprise des foyers dont la situation fiscale a changé en cours d'engagement, par un départ à la retraite, un passage à temps partiel ou une demi-part supplémentaire. Le Pinel entre par ailleurs dans le plafonnement global des niches fiscales, à 10 000 € par an et par foyer (18 000 € pour l'outre-mer), qu'il partage avec l'emploi à domicile et la garde d'enfants.
Peut-on revendre un logement Pinel avant la fin de l’engagement ?
Rien ne l'interdit juridiquement, mais l'administration reprend alors la totalité de la réduction déjà accordée, au titre de l'année de la rupture. Ce n'est pas un simple arrêt des versements à venir : c'est un remboursement de ce qui a été perçu. Trois exceptions seulement permettent de sortir sans reprise : le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune, l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, et le licenciement. La démission n'en fait pas partie.
Pourquoi les logements Pinel se revendent-ils souvent à perte ?
Parce qu'ils ont été achetés au prix du neuf et se revendent sur le marché de l'ancien. Le prix d'un logement neuf intègre le coût de construction, la marge du promoteur et une part de l'avantage fiscal lui-même ; à la revente, le bien affronte des logements comparables qui n'ont jamais porté cette prime. Le rapport de l'Inspection générale des finances et du Conseil général de l'environnement et du développement durable, remis le 15 novembre 2019, chiffrait l'écart entre neuf et ancien jusqu'à 30 %, et concluait qu'à prix stables un investissement Pinel moyen revendu après 9 ans dégageait une moins-value d'environ 16 000 €, un investisseur sur deux étant perdant. C'est pourquoi ce simulateur affiche le prix de revente d'équilibre plutôt qu'une promesse de plus-value.
Vaut-il mieux s’arrêter à 6 ans, 9 ans ou aller jusqu’à 12 ans ?
Cela dépend de trois effets contraires. Prolonger ajoute de la réduction, laisse courir les abattements pour durée de détention sur la plus-value et poursuit l'amortissement du crédit. Mais les périodes de prorogation rapportent proportionnellement bien moins que l'engagement initial : sur un investissement de 2021, les neuf premières années donnent 2 % de la base par an, les trois suivantes seulement 1 %. Pendant ce temps, le loyer reste bridé par le plafond de zone et le capital reste immobilisé. Le simulateur chiffre les trois durées côte à côte, avec pour chacune le prix de revente qui rend l'opération neutre.
Que faire du logement une fois l’engagement Pinel terminé ?
Trois voies s'ouvrent. Vendre, en profitant des abattements pour durée de détention déjà acquis, sachant que l'exonération d'impôt sur la plus-value n'est totale qu'à 22 ans et celle des prélèvements sociaux à 30 ans. Continuer à louer nu, en sortant du plafonnement des loyers, ce qui permet enfin d'aligner le loyer sur le marché. Ou passer en location meublée, qui change entièrement le régime fiscal en ouvrant l'amortissement du bien, mais fait basculer les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % et expose à la réintégration des amortissements lors de la revente. Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre crédit restant et de vos projets.