Déficit foncier : nu ou meublé ?
Location nue (déficit foncier) vs LMNP (amortissement) : quel régime paie le moins d'impôt ?
Pour un même bien locatif, le choix nu ou meublé change tout côté fiscal. En location nue au réel, les charges créent un « déficit foncier » imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an). En meublé (LMNP au réel), l'amortissement du bien efface souvent le résultat imposable. Comparez l'impôt de la première année dans chaque régime.
Simulation pédagogique de la 1re année, fiscalité 2026. La location nue relève des revenus fonciers (PS 17,2 %), le meublé des BIC (PS 18,6 %). L'amortissement réel dépend d'un plan par composants ; le taux proposé est une hypothèse. Le choix d'un régime engage plusieurs années : faites-vous accompagner.
Réglez vos hypothèses
Avantage à la location nue
- Résultat foncier : -10 000 €
- Déficit imputé (revenu global) : 10 000 €
- Résultat avant amortissement : -10 000 €
- Amortissement utilisé : 0 €
- Amortissement reporté : 6 250 €
- Résultat imposable : 0 €
Déficit foncier vs amortissement : deux logiques
Location nue : quand vos charges dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an (hors intérêts, reportés eux sur les seuls revenus fonciers). Idéal pour absorber de gros travaux.
Approfondir
LMNP meublé : vous amortissez le bien (et le mobilier), une charge comptable qui n'entraîne aucune sortie d'argent mais efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. L'amortissement ne peut jamais créer de déficit : l'excédent se reporte sans limite de durée.
Les deux résultats
En nu, un déficit s'impute (partiellement) sur le revenu global. En meublé, l'amortissement en plus ramène très souvent le résultat imposable à zéro, mais sans imputation sur le revenu global.
Sources
- Bulletin officiel des finances publiques : régime micro-foncier : La doctrine de l’administration sur le seuil, l’abattement et les exclusions.
Questions fréquentes
Quelle différence entre déficit foncier et LMNP ?
En location nue, le déficit (charges supérieures aux loyers) s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an. En LMNP meublé, vous amortissez le bien, ce qui efface souvent l’impôt sur les loyers, mais sans imputation sur le revenu global.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
10 700 € par an imputables sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt). L’excédent et les intérêts se reportent sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
L’amortissement en LMNP peut-il créer un déficit ?
Non. L’amortissement est plafonné au bénéfice (art. 39 C CGI) : la part non utilisée se reporte sans limite de durée sur les résultats des années suivantes.