Rentabilité locative : le vrai rendement, pas celui de l'annonce
Frais réels, impôt au barème, cash-flow, revente : le rendement net-net de votre projet locatif.
Le « rendement brut » affiché dans les annonces ignore les frais de notaire, les charges, l'impôt et la revente. Ce simulateur reconstruit votre projet année par année, dans les quatre régimes fiscaux possibles, jusqu'à la plus-value. Vous voyez ce qui reste vraiment dans votre poche, et quel régime choisir.
Simulation pédagogique, fiscalité 2026. L'impôt est calculé au barème sur votre foyer (quotient familial, plafonnement, décote), avec 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue et 18,6 % en meublé. Ne sont pas modélisés : la CSG déductible de l'année suivante, la CFE, les cotisations sociales de la location de courte durée, ni un éventuel encadrement des loyers. Un projet locatif engage 15 à 20 ans : faites valider vos hypothèses.
Ce bien vous demande 817 € d'effort d'épargne par mois, et vous laisse + 38 086 € au bout de 20 ans.
Réglez vos hypothèses
Comparer les trois garanties possiblesCaution, hypothèque légale ou hypothèque conventionnelle : le coût va du simple au triple.OuvrirRéduire
Aucun passage chez le notaire, aucune inscription, donc aucune taxe et aucun frais de mainlevée si vous revendez. Une partie du versement au fonds mutuel de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt, selon l’organisme. C’est la formule la plus souple, mais l’organisme doit accepter votre dossier.
Anciennement le privilège de prêteur de deniers, devenu hypothèque légale spéciale au 1er janvier 2022. Elle échappe à la taxe de publicité foncière, ce qui en fait la garantie la moins chère quand elle est ouverte.
La seule ouverte à tous les projets, y compris la vente en l’état futur d’achèvement et la construction. Elle supporte 0,70 % de taxe de publicité foncière, et une mainlevée à payer si vous revendez avant la fin du prêt.
Deux taux seulement sont réglementaires, et ce sont eux qui creusent l’écart : la taxe de publicité foncière de 0,70 % sur une hypothèque conventionnelle (art. 844 du code général des impôts), et la contribution de sécurité immobilière de 0,05 % due sur toute inscription (art. 879). L’hypothèque légale du prêteur de deniers échappe à la première, ce qui explique presque tout. La commission de caution et les émoluments, eux, ne font l’objet d’aucune publication stable : ce sont des hypothèses de départ, à remplacer par les chiffres de votre offre de prêt. Le calcul retient le capital emprunté comme assiette, alors que l’inscription couvre aussi les accessoires : l’estimation est donc plutôt basse.
Frais d'acquisition et travauxFrais de notaire 20 120 € (8,0 % du prix), travaux 10 000 €, mobilier 0 €ModifierRéduire
Estimer le budget travauxRepères de prix 2026, poste par poste, calculés sur vos 60 m²EstimerRéduire
Chaque poste retient le milieu de sa fourchette. Une rénovation complète avec remise aux normes tourne autour de 900 à 1 600 € du m² en 2026, et davantage si la structure bouge. Ces montants servent à ne pas partir de zéro : seul un devis d'artisan fait foi, et l'écart entre régions est considérable.
Charges annuelles4 142 € par an, soit 345 € par mois, 38 % des loyers. Vacance 4 %, gestion 7 %ModifierRéduire
DétentionEn nom propre. Passez en société civile pour chiffrer ce que coûte la structure.ModifierRéduire
Projection et reventeRevente au bout de 20 ans, loyers +1,9 % par an, bien +1,0 % par anModifierRéduire
Régime recommandé : Réel foncier
Ce bien vous demande 817 € d'effort d'épargne par mois, et vous laisse + 38 086 € au bout de 20 ans.
Calculés sur votre simulation, pas sur des généralités. Chaque montant vient de la même projection rejouée avec un seul paramètre changé.
- La location meublée serait plus rentable ici+ 5 008 €
Sur 20 ans et revente comprise, le même bien loué meublé laisse davantage, en comptant l'achat du mobilier. L'amortissement efface le résultat imposable sans qu'aucun euro ne sorte de votre poche.
En contrepartie : Le meublé demande du mobilier conforme au décret du 31 juillet 2015, des baux d'un an, plus de rotation et une comptabilité.
- Passer le crédit de 20 à 25 ans+ 206 € par mois
Votre mensualité baisse et votre cash-flow s'améliore d'autant. En locatif, c'est souvent le bon arbitrage : ce n'est pas vous qui remboursez, c'est le locataire, et un cash-flow positif vous laisse la capacité d'emprunter à nouveau.
En contrepartie : Le crédit vous coûte 28 730 € d'intérêts et d'assurance en plus sur la durée.
- Vos travaux créent 10 700 € de déficit foncier+ 1 521 €
En location nue au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduisent de vos loyers. Quand le total dépasse les loyers, le déficit s'impute sur le reste de vos revenus, jusqu'à 10 700 € par an. L'excédent se reporte 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.
En contrepartie : Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont jamais déductibles. Et l'option pour le régime réel vous engage 3 ans.
- Gérer la location vous-même+ 64 € par mois
Vous économisez les honoraires de gestion, soit 766 € nets d'impôt par an au rythme actuel. Sur 20 ans, cela pèse lourd.
En contrepartie : En échange, vous gérez les visites, les états des lieux, les quittances, les impayés et les travaux. Les honoraires sont par ailleurs déductibles au régime réel, donc leur coût net est inférieur à leur montant facturé.
- Il manque 1 130 € de loyer par mois pour l'équilibre
À 2 080 € par mois, le bien s'autofinancerait. Trois façons d'y arriver : négocier le prix d'achat, augmenter le loyer en louant meublé ou en colocation, ou allonger le crédit.
En contrepartie : Un cash-flow négatif n'est pas une faute en soi : vous achetez du patrimoine à crédit. Mais il doit tenir dans votre budget pendant 20 ans, y compris en cas de vacance ou d'impayé.
- Le déficit foncier imputé atteint le plafond de 10 700 €. L'excédent se reporte 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.
- Effort d'épargne de 817 € par mois la 1re année : à sécuriser dans votre budget avant de signer.
Quel régime fiscal choisir ?
Comparaison sur 20 ans, revente comprise. Le gain net total, c'est ce qui reste après avoir remboursé la banque, payé l'impôt et récupéré votre apport.
| Régime | Impôt cumulé | Cash-flow cumulé | Impôt à la revente | Gain net total | TRI |
|---|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | − 86 987 € | − 274 362 € | 0 € | − 9 567 € | -0,3 % |
| Réel foncier | − 27 186 € | − 226 710 € | 0 € | + 38 086 € | 1,4 % |
Cash-flow après impôt, année par année
Ce que le locataire construit pour vous
Votre apport et vos efforts d'épargne, versés aux mêmes dates sur un placement à 3,0 % net par an. Comparaison à effort strictement identique.
Quand vendre ? L'impôt sur la plus-value année par année
Impôt dû si vous vendiez au bout de chaque année, dans le régime Réel foncier. Les abattements pour durée de détention créent deux marches : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
L'effet de levier, le vrai moteur de l'opération
C'est le mécanisme que ce simulateur mesure sans jamais le nommer, et il explique à lui seul pourquoi l'immobilier bat souvent un placement financier à effort égal.
- Vous pilotez 283 020 € avec 25 000 €. Votre argent commande un actif 11,3 fois plus gros que lui. Aucun placement financier ne vous prête pour investir.
- Votre locataire rembourse à votre place. Sur 20 ans, il éponge 258 020 € de capital. Cet argent-là ne passe jamais par votre compte, mais il devient votre patrimoine.
- Le levier joue tant que le bien rapporte plus que le crédit ne coûte. Votre crédit est à 3,20 %, le bien rapporte 4,56 % brut. Quand l'écart se referme, le levier cesse d'amplifier.
La contrepartie est symétrique, et c'est ce qu'on oublie : le levier amplifie les pertes autant que les gains. Si le bien perd de la valeur, la banque récupère son capital en entier, et c'est votre apport qui absorbe le choc. La ligne à moins 2 % du tableau de sensibilité ci-dessus montre exactement ce que ça donne.
Pourquoi le rendement de l'annonce ne veut rien dire
Un rendement brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'achat. Il ignore trois choses qui pèsent lourd :
- Les frais d'acquisition : dans l'ancien, ils représentent 7 à 8 % du prix. Un bien acheté 250 000 € vous coûte en réalité 283 020 € travaux et mobilier compris.
- Les charges : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion, vacance. Elles absorbent couramment 20 à 30 % des loyers.
- L'impôt : il dépend de votre tranche, pas d'un taux moyen. Un même bien ne rapporte pas la même chose à un foyer imposé à 11 % et à un foyer à 41 %.
Gain net total selon la revalorisation annuelle du bien et le moment de la revente. Les deux hypothèses les plus incertaines de votre projet, croisées. Votre simulation actuelle retient 1,0 % par an sur 20 ans.
| Prix du bien | 5 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| -2 % / an | − 71 352 € | − 87 851 € | − 95 627 € | − 93 153 € | − 81 425 € | − 65 628 € |
| -1 % / an | − 60 173 € | − 67 115 € | − 66 773 € | − 57 457 € | − 40 015 € | − 19 502 € |
| +0 % / an | − 48 533 € | − 44 406 € | − 33 537 € | − 14 210 € | + 12 752 € | + 42 320 € |
| +1 % / an | − 36 418 € | − 19 558 € | + 4 693 € | + 38 086 € | + 79 830 € | + 124 934 € |
| +2 % / an | − 23 814 € | + 7 605 € | + 45 966 € | + 94 480 € | + 158 548 € | + 235 018 € |
| +3 % / an | − 12 591 € | + 33 912 € | + 85 277 € | + 159 233 € | + 257 845 € | + 381 294 € |
La case encadrée est votre simulation. Chaque ligne suppose une revalorisation constante, ce qui n'arrive jamais : lisez ce tableau comme une plage de résultats possibles, pas comme une prévision.
La fiscalité n'est qu'un critère sur neuf. Le meublé rapporte plus mais coûte plus à équiper, se reloue plus souvent et se gère comme une petite entreprise. Le nu rapporte moins mais se pilote presque tout seul.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Mise de départ | Rien à équiper. Le bien peut être loué en l’état. | 11 éléments obligatoires imposés par décret : literie, plaques, four, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien. |
| Niveau de loyer | Plus bas, mais versé par des locataires qui restent. | Plus élevé, de 10 à 20 % en pratique, davantage sur les petites surfaces en zone étudiante. Aucun observatoire officiel ne publie cet écart : il dépend du marché local. |
| Bail | 3 ans, reconduction tacite. Préavis de 3 mois pour le locataire, 1 mois en zone tendue. | 1 an reconductible, 9 mois non renouvelable pour un étudiant. Préavis d’1 mois pour le locataire. |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges au maximum. | 2 mois de loyer hors charges au maximum. |
| Rotation et vacance | Faible. Moins de relocations, moins de frais de remise en état. | Plus forte. Chaque départ coûte une vacance, un ménage, et souvent du mobilier à remplacer. |
| Imposition | Revenus fonciers. Prélèvements sociaux à 17,2 %. | Bénéfices industriels et commerciaux. Prélèvements sociaux à 18,6 %. |
| Levier fiscal | Le déficit foncier : les charges qui dépassent les loyers s’imputent sur vos autres revenus, jusqu’à 10 700 € par an. | L’amortissement : vous déduisez chaque année une part de la valeur du bien, sans qu’aucun euro ne sorte de votre poche. |
| À la revente | Rien à réintégrer. La plus-value se calcule normalement. | Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition depuis le 15 février 2025 : une partie de l’économie est reprise. |
| Charge de gestion | La plus simple. Une déclaration, pas de comptabilité. | Comptabilité au régime réel, CFE dès la 2e année, inventaire du mobilier, et son remplacement dans le temps. |
Ce que votre banque va regarder
Deux règles s'imposent à elle, fixées par le Haut Conseil de stabilité financière et confirmées en mars 2026 :
- 35 % de taux d'effort maximum, assurance emprunteur comprise. Vos loyers comptent, mais la banque n'en retient généralement qu'une partie, de l'ordre de 70 %, pour tenir compte de la vacance et des charges.
- 25 ans de durée maximum, portée à 27 ans dans le neuf ou en cas de travaux lourds avec différé de remboursement.
La banque peut déroger à ces deux règles, mais seulement sur 20 % de sa production trimestrielle. Autrement dit, la dérogation existe et se demande, elle ne se réclame pas.
L'apport, lui, n'est encadré par aucun texte. En pratique les banques demandent au moins de quoi couvrir ce qu'elles ne financent pas, à savoir les frais de notaire et la garantie, soit environ 10 % du prix. Le financement à 110 % existe, mais il se réserve aux dossiers les plus solides. En locatif, la logique s'inverse par rapport à une résidence principale : moins vous apportez, plus le rendement de votre propre argent est élevé, tant que le bien rapporte plus que ne coûte le crédit.
Pour chiffrer votre capacité d'emprunt et comparer plusieurs durées, passez par le simulateur de crédit immobilier, puis revenez ici avec la mensualité obtenue.
Le match nu contre meublé se joue à la revente
Pendant la détention, le meublé au réel gagne presque toujours : l'amortissement efface le résultat imposable sans sortie d'argent. Mais depuis la loi de finances pour 2025, la donne a changé.
Approfondir
Pour toute vente à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (art. 150 VB III du CGI). Autrement dit, l'impôt économisé chaque année vous est en partie repris au moment de vendre. Les résidences étudiantes, les EHPAD et les résidences seniors échappent à cette règle.
C'est pour cela que ce simulateur compare les régimes sur toute la durée de détention, revente comprise, et pas seulement sur la première année.
La société civile ne fait économiser aucun impôt à elle seule
C'est l'idée reçue la plus tenace. Une société civile à l'impôt sur le revenu est transparente : le résultat remonte à chaque associé, taxé au barème et aux prélèvements sociaux, exactement comme une détention en direct. À projet identique, elle ne change pas d'un euro l'impôt payé pendant la détention.
Approfondir
Ce qu'elle apporte est ailleurs, et c'est réel : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, transmettre par parts en profitant de l'abattement de 100 000 € tous les 15 ans, et organiser la gouvernance dans les statuts. Ce sont des raisons patrimoniales, pas fiscales.
Ce qu'elle coûte est chiffré ici : la constitution, le compte bancaire, les formalités et la dissolution. Il y a surtout deux effets fiscaux défavorables que presque aucun calculateur ne signale.
Le premier : détenir uniquement des parts de société vous ferme le micro-foncier (art. 32 du code général des impôts), même si vos loyers tiennent largement sous les 15 000 €. Il ne rouvre que si votre foyer possède par ailleurs un logement loué nu en direct.
Le second : une société civile qui loue en meublé exerce une activité commerciale et bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit et sans retour possible (art. 206-2), la tolérance administrative s'arrêtant à 10 % de recettes accessoires. On y perd les abattements pour durée de détention sur la plus-value, ce qui se paie très cher à la revente. Le simulateur ferme donc les régimes meublés dès que vous choisissez la société civile, plutôt que d'afficher un chiffre qui n'existe pas.
Les trois rendements, et celui qui compte
Le rendement brut sert à comparer deux annonces, rien de plus. Le net intègre ce que le bien coûte à détenir. Le net-net est le seul qui décrit votre situation réelle : il dépend de votre tranche d'imposition, du régime fiscal choisi et de votre financement. C'est celui qu'il faut comparer à un placement financier.
Sources
- Bulletin officiel des finances publiques : régime micro-foncier : La doctrine de l’administration sur le seuil, l’abattement et les exclusions.
- Bail d’habitation : qu’est-ce qu’un logement meublé ? : La liste des éléments de mobilier imposés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Questions fréquentes
La société à l’impôt sur les sociétés est-elle plus rentable ?
Pendant la détention, presque toujours : c’est le seul régime qui amortit le bâti même en location nue, ce qui fait souvent tomber le résultat imposable à zéro pendant dix à quinze ans. À la revente, tout se retourne. La plus-value est professionnelle : elle se calcule sur la valeur nette comptable, donc chaque euro amorti est repris, et aucun abattement pour durée de détention ne s’applique. Sortir l’argent de la société coûte ensuite le prélèvement forfaitaire sur les dividendes. Le régime convient à qui capitalise et transmet les parts, pas à qui compte revendre.
Peut-on louer en meublé dans une société civile ?
Pas en restant à l’impôt sur le revenu. Louer meublé est une activité commerciale : une société civile qui s’y livre passe à l’impôt sur les sociétés de plein droit (art. 206-2 du code général des impôts), la tolérance de l’administration s’arrêtant à 10 % de recettes accessoires. Le choix n’est donc pas entre société civile et meublé, mais entre détenir en nom propre au régime du meublé, ou détenir en société à l’impôt sur les sociétés.
L’option pour l’impôt sur les sociétés est-elle réversible ?
Non, et c’est ce qui rend la décision lourde. L’option est irrévocable : on ne revient pas à l’impôt sur le revenu parce que la revente approche et que la reprise des amortissements devient douloureuse. C’est pour cette raison que le simulateur ne propose pas ce mode de détention d’emblée : il faut le demander.
Combien coûte vraiment le mobilier d’un meublé ?
La question n’est pas combien vous voulez y mettre, mais combien il en faut pour que le bail soit valable. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose une liste précise : literie, occultation des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle, ustensiles, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien. Il en manque un seul et le logement n’est pas meublé au sens de la loi : le bail peut être requalifié en location nue, avec le régime fiscal qui va avec. L’estimateur du simulateur chiffre chaque poste.
Comment calculer la rentabilité locative d’un bien ?
Le rendement brut divise les loyers annuels par le prix d’achat. C’est le chiffre des annonces, et il est trompeur : il ignore les frais d’acquisition (7 à 8 % du prix dans l’ancien), les charges non récupérables, la vacance, l’impôt et la revente. Le calcul utile part du coût de revient complet (prix + frais de notaire + travaux + mobilier + frais bancaires), retire les charges réelles, puis l’impôt calculé au barème de votre foyer. C’est ce que fait ce simulateur, année par année jusqu’à la revente.
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Trois niveaux. Le brut rapporte les loyers au prix d’achat : il sert à comparer deux annonces, rien de plus. Le net déduit les charges de détention (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion, vacance) et les rapporte au coût de revient réel. Le net-net déduit en plus l’impôt et les prélèvements sociaux : c’est le seul chiffre comparable à un placement financier, et le seul qui dépende de votre tranche d’imposition.
Faut-il louer nu ou meublé pour payer moins d’impôt ?
Pendant la détention, le meublé au réel gagne presque toujours : l’amortissement du bien efface le résultat imposable sans aucune sortie d’argent. Mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value (art. 150 VB III du CGI, cessions à compter du 15 février 2025) : une partie de l’économie vous est reprise à la revente. À l’inverse, la location nue au réel permet d’imputer un déficit foncier sur votre revenu global, jusqu’à 10 700 € par an. Les prélèvements sociaux diffèrent aussi : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé depuis la LFSS 2026. La comparaison doit donc porter sur toute la durée de détention, revente comprise.
Quels sont les plafonds des régimes micro en 2026 ?
En location nue, le micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, avec un abattement de 30 % (art. 32 du CGI). En location meublée, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a redécoupé le micro-BIC : 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé, mais seulement 30 % jusqu’à 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé. Faire classer un meublé de tourisme change donc radicalement la fiscalité. Au-delà de ces plafonds, le régime réel s’applique de plein droit.
À combien s’élèvent vraiment les frais de notaire ?
Dans l’ancien, comptez 7 à 8 % du prix, dont l’essentiel ne va pas au notaire. Les droits de mutation représentent 6,32 % du prix dans les 88 départements ayant relevé leur taux départemental à 5 % depuis 2025, 5,81 % dans ceux restés à 4,50 %, et environ 5,09 % dans l’Indre et à Mayotte. S’y ajoutent les émoluments du notaire (tarif réglementé par tranches, de 3,870 % à 0,799 %, soit environ 1 % du prix), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les débours. Dans le neuf soumis à la TVA, la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 % et la facture totale à 2 ou 3 %.